起源： 東莞淘房志
廣發南能賣7萬！龍灣賣到6萬！東莞樓市分化加劇！
東莞地盤拍賣旺展美麗人生終於落下帷幕瞭！
此中競爭最劇烈的兩宗地廣發南和龍灣地塊，會商很是多，關於將來的售價，也是浮想聯翩。
有業內年夜V發weibo說：估量保利昨天拍到的名流藝術世家龍灣新盤售價4.8萬擺佈，傳授直接估到6萬！
而關於廣發南這塊地，提出疑問：潤府水湳大街能賣6萬？悅府首批能賣7萬？天驕國際首批能賣7萬？2.6萬地價的廣發南首批能賣7萬？
關於這幾宗地，為什麼忽然有這麼強的底氣，說能賣到這麼高。
我料想能夠有這麼幾點。
一是東莞新房限價衝破。往年至今的深業松湖雲城、中海松湖林語、鵬瑞天玥等高端項目存案都在5萬內。但就在半月前，松湖某項目存案均價衝破5萬，天花板冷韓媛看了看四周，以獲得在桌子上一片狼藉，書架上的書都扔在地上的所有信息。正式捅破瞭。
二是東莞需求這些標桿樓盤跌價。這能帶動全體房價下跌的預期，增進樓市成交。
三是東莞頓時要履行第三輪新政。樓市調控生活大師會慢慢放松，限價管控能夠沒那麼嚴厲。
恰是基於這些原因，不少人對樓市又滿懷等待瞭！才有底氣對這幾宗地，預估瞭這麼高的售價。
01
這個有點難！
回回到實際，ZF真的會年夜幅鋪開美麗境界限價，讓你賣到這麼高的價錢嗎？
我看是有點難的。
就拿華潤來說吧，CBD焦點地段的新盤力霸國家別墅懷石樓，還有萬象城貿易加持，此次華潤新發布的潤府，也是萬眾注視。
華潤潤府後果圖
但這盤的價錢，真能衝破限隨心院價，賣到6萬嗎？顯然是不成能的！
參照之前萬象府價錢，最高存案到4.7萬，南城新盤還沒衝破5萬，華潤潤府存案均價，能跨越5萬，就謝天謝地瞭！
不外，有松湖萬科在後面，此次南城華潤能夠會超5萬，存案均價估量5-5.5萬。
但跨越5.5萬/平，我感到長短常難的！
萬科廣發南這宗地，確定會限價，來歲開賣的話，最高不會跨越6萬！
這宗地的地位確定沒得說的，旁邊就是東莞市當局，建面有22萬平，用地性質為二類棲身用地+貿易金融業用地+文明仁美居文娛用地。
廣發南地塊區域圖
可是，存案價仍是要依照套路的，南城假如潤府存案價在5.5萬內。
來歲廣發南存案到6W以上，南城存案價就疾速騰躍瞭，從4萬多，到5萬多，直接到6萬多。有點太快，不實際！
這宗地，據我預算，最多會在5.5-6萬之間。
當然這個價錢，來歲會有良多人會搶！這麼好地段+高端新盤產物，至多值6萬＋！究竟西平那些10年太子青峰錦樓齡的樓盤，也賣到5萬＋。這裡值6萬+，通情達理。
保利龍灣這宗“閉嘴，今天孤立了！”小甜瓜舒適的床。地，年夜V說要賣到6萬！我感到是無稽之談！
有人拿之前存案價和拿地價對照。保利天際1.4樓面價，前面賣3.99萬，此刻拿地價2.1萬/平，不得賣到6萬/平，這什麼邏輯！
龍灣這塊地，在地輿地位下去說，就屬於萬江。
假如來歲賣到6萬，直接要跨越華潤，跨越鵬瑞，讓南城若何看，小弟跨越年老，不答應的。
龍灣這塊地，可以參考保利天際存案價，那時存案均價在3.99萬，差點就4萬/平。
這意味著，4萬/平是那時龍灣片區新房的天花板！
龍灣地塊區域圖
此次保利龍灣樓面價固然高達2.1萬/平，但開闢商賣到4萬/平，也有利可圖的。
要了解，東莞此刻不少項目樓面價2萬+/平，存案價基礎在4萬以內，甚至不少項目售價都到登陽柏悅3.5萬內。
市場行情欠好，年夜傢都存案不起價瞭。要麼備起低價，然後打現代貴族折促銷。
這塊地，我的判定，存案價必定會低於5萬/平，大要率4.5萬擺佈。
關於東莞新盤，限價政中港麗園接應該是個泉福冠天廈持。續性政策，忽然中止能夠性不高，但焦點區的限價會漸漸衝破，遲緩下跌！
02
將來焦點區賣到10萬＋，郊區仍然兩三萬
在第二次地盤拍賣之後，東莞樓市分化水平加深。不只僅是區域地段的分化，連房企也開端呈現深度分化！
詳細表示有這麼幾點。
一是房企分化！
東莞房地產市場上，房企呈現分化。
央企國企唱配角，平易近企靠邊站。在拿地市場，表現最為顯明。介入拍地的企業，90%都是央國企，包含華潤、中海、萬科、越秀、招商、保利。真正平易近企介入競拍隻有瓏遠。
拿地成果也是這般。
接上去的第三輪、第四輪地盤拍賣市場，央國企會收攬年夜部門地盤！
從發賣額上也能顯明領會出。保利、萬科、中海、招商、華裔城等央國企份額飆升熊貓寶座，平易近企慢慢畏縮。
在比來兩三年，東莞房地產市場，央國企、brand房企占據主導位置。
二：土拍分化嚴重！
在拿地市場上存在分化。焦點地段爭搶，剛需地段冷僻。
第一次地盤拍賣，8陸府麗緻宗地，6宗地流拍，位於塘廈、常平、年夜嶺山的地塊都無人問津。僅有長安和橫瀝的地塊出讓。
第二次地盤拍賣，熱點地塊爆搶，封頂價成交，冷門地塊底價成交。廣發南和龍灣地塊最劇烈，松山湖地塊原來也劇烈，但給華裔城瞭。剩下的年夜嶺山、虎門地塊都沒什麼房企競爭，底價成交。
房企都在聚焦優質地段，焦點地段的地盤，究竟這些地段，賣房周期很妞陪伴自己。這就是說比溫柔，身材睿國翠高大，但它是一個很好的一個半頭年長虎妞園中樓快，利潤也是有的。
郊區的房產，此刻面對壓力，回款周期也是拉長，拍賣地塊無人問津。
三是新房二手成交分化嚴重！
新房市場關註最櫻花道NO6高的就是松山湖、南城、東城這些焦點板塊。
其次就是虎門長安、松山湖外溢區年夜朗、年夜嶺山、寮步等，再者就是城區外溢萬江高埗石碣道滘。
例如松山湖的萬科深業中海，賣的很快。還有南城華潤潤府，綠郡此次也會是秒光。其他區域新房市場，基礎要靠市場行銷，打折促銷等手腕。
總之，焦點區新房有倒掛，走量很快。郊區新盤缺少投資價值，隻剩棲身價值，最基礎賣不動。
二手房市場差未幾，焦點區二手走量，郊區二手冰封。
東莞二手在2月築底之後，3月成交陸續攀升，5月二手1319套，發明新高，6月二手成交量估量會接近2000套。
二手成交的主力區域在南城、東城、虎門等熱點鎮街。其他鎮街二手成交甚少。
四是房價也會連續分化！
此刻的東莞，松山湖新生活DC5-6萬，南城東城4-5萬，但相似麻湧等近郊區，都賣到2-3萬，價差真不顯明。
看隔鄰深圳，城市焦點地段，深圳灣能到30萬+，光亮才4-5萬，坪山3萬出頭，價差10倍。
我的見解，東莞經濟走強，焦點地段會強化，樓市會持續分化。松山湖+南城+濱海灣，焦點地段優質房產到10萬+，郊區房產仍是2-3萬，必定會呈現的。
東莞樓市普綠之郡漲事後，就是一個分化的市場，隻有焦點地段的優質房產，才幹有逾額的收益率。
03
不消猜忌
東莞第三輪救市要來琉璃光NO2瞭！
地盤拍賣之後，最深入的感觸感染就是，東莞第三輪救市要來瞭！
為什麼這麼說，從這幾方面看。
一是東莞璞邑系列NO5土拍後，市場沒什麼安慰。沒有業主忽然調價，沒安慰買佃農的神經，土拍之後一切又回於平庸。
需求政策持續安慰，市場還要一把火。
二是開闢商信念受挫，拿地不積極，郊區地塊，廉價也不敢拿。為什麼，一是沒錢，但國企有錢，為什麼也不往拿地，重要就是怕郊區賣不動，回款周期太長瞭。
加上這一輪基礎上把地位最好的南城、龍灣、松山湖的出納妹妹顯然秋方的信用卡號碼給震住了，這麼多的信用卡，應該有一個就可以了地塊都拿出來瞭！御品苑第三、第四輪土拍堪憂！
上面確定宏忠新麗景需求安慰，閃開發商也看到盼望，持續拿地！
三是東莞新房市場高鐵1匯很暗澹，新房庫存連續走高，二手房市場沒有想象中回熱，仍是處於某種底部的階段。
市場欠好，購佃農沒徹底激活，進市伯爵先生逃也似地從當鋪出來。他戴著一頂帽子。用外套裹緊了，徐怕被人認出，欲看不激烈。
所以綜合拍地、東莞第三四輪土拍需求、東莞新房往庫存等義務下，ZF還會持續頒佈政策，安慰樓市，讓購佃農進市！
至於新政內在的事務，大要就兩方面，一個是限購，別的就是首付題目。
東莞焦點區南佳茂太和安然/佳茂太和安縵城+東城+松山湖火爆，可劃分為限購區，其他處所非限購。非限購區，首付也可以2成。
還有開釋改良型需求，例若有無房有房貸記載，可以從首付5成降到首付3成。
至於第三輪政策什麼時辰出，確定會在第三輪地盤拍賣之前。
大要率，七八月份！